Die Wohnbau MK GmbH darf 20 von der AK Tirol beanstandete Vertragsklauseln in Bauträgerverträgen nicht mehr verwenden und darf sich gegenüber Käufern selbst bei bereits abgeschlossenen Verträgen nicht mehr auf sie berufen. Weitere Abmahnungen von Tiroler Bauträgern sind in Vorbereitung. „Gesetzwidrige Bestimmungen, die allesamt zu Lasten der Erwerber gehen – dem muss ein Ende gesetzt werden“, kritisiert AK-Präsident Erwin Zangerl.

Ein systematisches und präventives Vorgehen der AK Tirol ist unerlässlich, so die Schlussfolgerung, zu der die AK Tirol aufgrund unzähliger Vertragsprüfungen gelangt. 20 unfaire Klauseln und mehr sind in Bauträgerverträgen über Neubau-Eigentumswohnungen keine Seltenheit. „Das heißt gesetzwidrige Vertragsklauseln, die zu Lasten der Erwerber gehen“ kritisiert AK-Präsident Erwin Zangerl die immer wieder zu beobachtende Praxis: „Dem muss schnellstmöglich ein Ende gesetzt werden. Wir werden den Bauträgern verstärkt auf die Finger klopfen, damit es hier zu einem Umdenken kommt.“

Weil der einzelne Erwerber vor Vertragsabschluss kaum Möglichkeiten hat, auf die Gesetzmäßigkeit des ihm vorgelegten Vertrages einzuwirken, lässt die AK Tirol jetzt Bauträger abmahnen, die besonders negativ auffallen.

Diese werden zunächst außergerichtlich aufgefordert, eine mittels Konventionalstrafe gesicherte Unterlassungserklärung abzugeben, in der sich der Bauträger verpflichtet, die beanstandeten gesetz- oder sittenwidrigen Klauseln bei Neuabschluss von Verträgen nicht mehr zu verwenden und sich auch bei bereits abgeschlossenen Bauträgerverträgen nicht mehr darauf zu berufen. Andernfalls wird über die Bundesarbeitskammer eine Verbandsklage eingebracht, die in letzter Konsequenz vor dem OGH landen kann.

Verstöße gegen mehrere Gesetze

Unzulässige Klauseln in Bauträgerverträgen verstoßen typischerweise gleich gegen mehrere Gesetzesvorschriften. So werden etwa zwingende Rechtsvorschriften des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG), des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) und des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) verletzt.

Das Bauträgervertragsgesetz ist primär auf Verträge über den Erwerb des Eigentums oder des Wohnungseigentums an erst zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden oder Wohnungen anwendbar (nicht anwendbar ist dieses Gesetz hingegen beim Kauf einer schon fertigen –insbesondere gebrauchten – Wohnung). Es soll den Erwerber im Falle des Konkurses oder der Untreue des Bauträgers vor dem Verlust von Zahlungen sichern und regelt daher eine Verpflichtung des Bauträgers, die Zahlungen des Erwerbers zu sichern. Aus diesem Grund werden Verstöße gegen das Bauträgervertragsgesetz als besonders gravierend angesehen.

„Angesichts des besonderen Risikos, das beim Erwerb einer erst zu errichtenden Wohnung besteht und der Summen, um die es bei diesen Geschäften regelmäßig geht, ist nicht zu tolerieren, wenn gegen das Gesetz verstoßen wird“, ärgert sich AK-Präsident Zangerl.

Verantwortung der Vertragserrichter

Sinn und Zweck eines Vertrages sollte es sein, die wechselseitige Rechte und Pflichten der Vertragspartner zu regeln und dadurch Rechtssicherheit zu schaffen. „Ein Vertrag, der unzulässige bzw. problematische Bestimmungen enthält, erfüllt diesen Zweck eindeutig nicht“, kritisiert der AK Präsident weiter und nimmt zugleich die Vertragserrichter in die Verantwortung. „Wenn die Interessen der Käufer wie etwa Gewährleistungsansprüche überhaupt nicht berücksichtigt werden, verstoßen die Vertragserrichter klar gegen ihre Verpflichtung, auch oder gerade die Interessen des Käufers zu wahren.“

Auswirkungen gesetzwidriger Klauseln

Die gesetzwidrigen Klauseln sind in der Regel unwirksam. Das heißt, der Bauträger kann sich auf die nachteilige Bestimmung selbst dann nicht berufen, wenn der Erwerber den Vertrag unterschrieben hat.

Allerdings ist die Gesetzwidrigkeit einzelner Bestimmungen für den Erwerber mangels Gesetzeskenntnis oft nicht erkennbar. Teils ist die Gesetzwidrigkeit selbst bei vorhandener Gesetzeskenntnis wegen des bestehenden Wertungs- und Auslegungsspielraums nicht eindeutig feststellbar. Das führt zu einer enormen Rechtsunsicherheit, die in aller Regel zu Lasten der Erwerber geht.

Konventionalstrafe

Wie der aktuelle Fall der Wohnbau MK GmbH zeigt, sind Abmahnungen ein geeignetes Mittel, um klarzustellen, dass bestimmte vom Bauträger verwendete Klauseln unwirksam sind. Darüber hinaus darf die Wohnbau MK GmbH, die abgemahnten Klauseln nicht mehr verwenden und sich auch im Rahmen bereits bestehender Verträge nicht mehr auf sie berufen. Widrigenfalls wären 700 Euro pro Klausel und pro Zuwiderhandlung an die Bundesarbeitskammer zu bezahlen.

Was tut die AK Tirol?

Abmahnungen und Verbandsklagen
Die AK Tirol nimmt neuerlich Vorreiterrolle im Erwerberschutz ein und lässt negativ auffallende Bauträger über die Bundesarbeitskammer abmahnen. Bereits 2008 wurde das Bauträgervertragsgesetz auf Initiative der AK Tirol novelliert, nachdem Schutzlücken im Gesetz aufgezeigt wurden. Es wurden mehr Rechte und mehr Sicherheit für die Erwerber erst zu errichtender Wohnungen erreicht. Umso wichtiger ist es, dass das Gesetz auch tatsächlich eingehalten wird.
Bauträger mit unfairen Verträgen werden zunächst außergerichtlich abgemahnt, die gesetz- oder sittenwidrigen Klauseln bei Neuabschluss von Verträgen nicht mehr zu verwenden und sich auch bei schon abgeschlossenen Verträgen nicht mehr darauf zu berufen. Sollten sie es trotzdem tun, droht die AK Tirol Verbandsklagen über die Bundesarbeitskammer an.

Appell an Rechtsanwälte und Notare

Rechtsanwälten und Notaren kommt als Vertragserrichter und Treuhänder eine wichtige Funktion zu. So sind sie etwa aufgerufen, Erwerber vor dem Abschluss von Bauträgerverträgen zu warnen, wenn diese nicht ausreichend gesichert sind, sie haben auch oder gerade die Interessen der Erwerber zu berücksichtigen.

Tipps der AK-Wohnrechtsexperten

Wenn bereits ein Bauträgervertrag unterschrieben wurde und sich der Bauträger im Zusammenhang mit einer bestimmten Frage auf eine vertragliche Vereinbarung beruft, sollte deren Rechtmäßigkeit überprüft werden. Ansprechpartner wäre ein Anwalt des Vertrauens oder auch die AK Tirol für ihre Mitglieder.
Vor dem Abschluss eines Bauträgervertrages empfiehlt es sich dringend, diesen überprüfen zu lassen. Die AK Tirol bietet ihren Mitgliedern eine kostenlose Überprüfung an. Ansonsten sollte ein Anwalt des Vertrauens hinzugezogen werden. Zusätzlich sollte auch der zum Treuhänder bestellte Rechtsanwalt oder Notar in die Verantwortung genommen werden. Dieser hat den Erwerber über die Natur des Vertrags und die wesentlichen Vertragspunkte zu belehren.
Die Wohnbau MK GmbH darf sich nicht mehr auf die Klauseln betreffend Beauftragung und Kostenüberwälzung berufen. Sofern die Beauftragung des Vertragserrichters durch den Käufer „nur zum Schein erfolgte“, ist der Vertragserrichter hinsichtlich seines Honoraranspruches an die Wohnbau MK GmbH zu verweisen.