Viele Haus- und Wohnungseigentümer, die mit Wohnbauförderungsgeldern gebaut haben, können aufgrund der neuen Rechtslage von einer saftigen Vorschreibung der Pfandrechtsgebühren betroffen sein, wenn sie die Keller- und Dachbodenräume als Wohnraum nachträglich ausbauen und die tolerierten 130 qm Wohnnutzfläche überschreiten.

Welche Gebühren fallen an?

Erwirbt man eine Wohnung, hat man es neben der Grunderwerbsteuer grundsätzlich mit zwei Gebührenarten zu tun. Für die Eintragung des Eigentumsrechtes im Grundbuch ist neben der festen Pauschalgebühr von € 56,-- die prozentuelle Gebühr von 1,1% vom Kaufpreis samt Nebenkosten an das Grundbuchsgericht zu bezahlen. Hier gibt es keinerlei Ausnahmebestimmungen. Bei Erwerben von Wohnungen, die im Rahmen der Objektförderung durch das Land Tirol gefördert werden (Gemeinnützige Bauträger), wird die Bemessungsgrundlage insofern reduziert als die im Rahmen der Objektförderung überbundenen Darlehen nur mit einem abgezinsten Wert (das sind in der Regel 20% der Darlehen) angesetzt werden. Dadurch kommt es zu einer nicht unwesentlichen Begünstigung, die sowohl für die Grunderwerbsteuer als auch für die gerichtlichen Gebühren gilt.

Wird die Wohnung mit einem Darlehen der Wohnbauförderung und mit privaten Darlehen von Banken finanziert, verlangen die Darlehensgeber meist die Sicherstellung ihres Pfandrechtes im Grundbuch. Für diese Sicherstellung ist die so genannte Pfandrechtsgebühr zu bezahlen, diese beträgt neben der fixen Eintragungsgebühr von € 56,-- nochmals 1,2% des Darlehens inklusive den Nebenansprüchen. Die Größe der Wohnung darf seit dem 1.1.2002 höchstens 130 m² betragen. Leben mehr als fünf Personen im Haushalt, sind es wie bei der Wohnbauförderung höchstens 150 m².

Die zweite einschneidende Bestimmung, die mit Wirkung 1.1.2002 im Wohnbauförderungsgesetz (WFG) 1984 eingefügt wurde, betrifft den Umstand, dass die Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung fünf Jahre lang aufrechterhalten werden müssen. Strittig ist meist die Frage, ob Keller- und Dachbodenräumlichkeiten in die Nutzflächenberechnung mit einzubeziehen sind oder nicht. Diese Frage ist aber nicht anhand der Baupläne sondern aufgrund der tatsächlichen Ausstattung der Räumlichkeiten zu beurteilen (VwGH 24.1.2001, 2000/16/0009; VwGH 15.3.2001, 2000/16/0625). Wenn sich die Ausstattung im Zeitverlauf ändert, ist es von entscheidender Bedeutung, welcher Zeitpunkt für die Prüfung dieser Frage herangezogen wird. Bisher standen die Revisoren vor der Schwierigkeit, dass im Nachhinein kaum mehr geprüft werden konnte, ob zum Zeitpunkt der Eintragung Gebührenschuld angefallen ist oder angefallen wäre, ob z.B. der Keller tatsächlich nicht ausgebaut war. Nunmehr haben sie dazu fünf Jahre Zeit und man hört, dass einige Bauakten auf Vormerk angelegt seien.

Was zählt zur Wohnnutzfläche?

Der Begriff der Wohnnutzfläche ist in den einzelnen Bestimmungen zum Teil unterschiedlich definiert, vor allem welche Räume nun zur Wohnungsfläche zählen und welche nicht. Hauptproblem bilden meist die Dachböden und die Keller. Für das Gerichtsgebührengesetz (GGG) zählt der Nutzflächenbegriff des Wohnbauförderungsgesetzes 1984 (WFG 1984). Gemäß § 2 Zi. 7 WFG 1984 versteht man unter der „Nutzfläche die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen); Keller und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, Treppen, offene Balkone, Terrassen, sowie für landwirtschaftliche oder gewerbliche Zwecke spezifisch ausgestattete Räume innerhalb einer Wohnung sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen“. Es sind also Keller- und Dachbodenräume nicht von vornherein ausgenommen sondern je nach ihrer Ausstattung. Weil es dafür keine genauen gesetzlichen Kriterien sondern nur die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes gibt und diese entsprechend eng ist, kann es zu unliebsamen Überraschungen führen.

Folgende Ausstattungsmerkmale lassen auf Wohnraum in einem Keller schließen, wobei oft das Gesamtbild eines Raumes entscheidend ist:

• Die Bezeichnung im Plan als Hobbyraum und tatsächliche Verwendung als solcher.
• Gleiches gilt für ein vom Hausherr eingerichteten „Kellerstüberl“ oder eines Bügelzimmers im Keller.
• Fenster sind nicht als Schachtfenster ausgelegt, sondern haben die entsprechende Größe und befinden sich nicht unter Erde.
• Eingebaute Duschen.
• Installierte Heizkörper
• Unterputzlegung von Leitungen inklusive Anschluss für Antennen
• WC in der Waschküche
• Nicht relevant ist die Höhe der Räume. Auch Räume unter 1,50 Meter zählen bei den Gerichtsgebühren zur Wohnungsfläche.
• Windfang und Wintergärten sind ebenfalls Wohnnutzfläche.

Anhand der bei den Gemeinden aufliegenden Baupläne erheben die Gerichte den Sachverhalt, schreiben bei zweifelhaften Fällen die Eigentümer an und vergewissern sich anhand einer Begehung, welche Ausstattung die Räume haben.

Es kann durchaus sein, dass Räume nach der Tiroler Wohnbauförderung als Keller gewertet werden, nach dem WFG 1994 und damit für die Gerichtsgebühren aber nicht. Zwar ist gemäß § 2 Abs. 6 TWFG 1991 der Nutzflächenbegriff bis auf die Größe der Wohnung (150 m²) dem Wortlaut nach mit jenem des WFG 1984 identisch, in den dazu ergangenen Richtlinien werden allerdings „Bodenflächen, bei denen die Raumhöhe weniger als 1,50 Meter beträgt, wie bei schrägen Decken, Nischen, Stiegen udgl. ebenso nicht zur Nutzfläche gezählt wie Bastelräume, Hobbyräume udgl. wenn z.B. deren technische Ausstattung und Belichtungen einem Keller- oder Dachbodenraum entspricht“.. Diese Richtlinien entsprechen daher nicht den engen Auslegungen durch den Verwaltungsgerichtshof. Da sie für den Wohnungserwerber aber von Vorteil sind, wird es von dieser Seite keine Beanstandungen geben.

Fazit: Jene Wohnungs- und Hauseigentümer, die die Darlehen vor dem 1.1.2002 in das Grundbuch eingetragen haben, können, wenn sich Veränderungen in der Ausstattung von Dachboden- und Kellerräumlichkeiten gegenüber dem Eintragungszeitpunkt der Pfandrechte ergeben haben, nicht belangt werden. All jene aber, die die Eintragungen des Eigentumsrechts nach dem 31.12.2001 getätigt haben, müssen die fünfjährige Frist beachten. Ansonsten kann es zu kräftigen Nachzahlungen kommen.