AK TIROL - Erben & Schenken

Steuerpflichtig ist der Erwerb von inländischen Grundstücken. Als inländisches Grundstück zählt nicht nur der nackte Grund und Boden, sondern auch der Zuwachs, also z. B. darauf errichtete Wohn- und Betriebsgebäude sowie Baurechte und Gebäude auf fremdem Grund und Boden. Das Inventar zählt nicht zur Bemessungsgrundlage. Auslösendes Moment für die Grunderwerbsteuer bildet der Kaufvertrag, eine verbindliche Abrede, ein Übereignungsanspruch usw. Wird ein Grundstück oder eine Wohnung getauscht, so sind das zwei Rechtsvorgänge, die jeweils der Grunderwerbsteuer unterliegen.

Steuerbefreit sind nur Bagatellerwerbe bis € 1.100. Vorgänge, die der Erbschafts- oder Schenkungssteuer unterliegen (siehe weiter unten) sind vor der Grunderwerbsteuer befreit.

3.1.2. Bemessungsgrundlage

Beim Erwerb eines Grundstückes bildet die Bemessungsgrundlage für die Steuer grundsätzlich die Gegenleistung, die alles umfasst, was der Käufer an den Verkäufer oder an von diesem bestimmte dritte Personen zu leisten hat, um in den Besitz des Kaufgegenstandes zu kommen. Ist als Teil der Gegenleistung ein vom Verkäufer aufgenommenes Darlehen zur Rückzahlung zu übernehmen, dann ist dieses grundsätzlich mit dem aushaftenden Betrag in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Aushaftende Wohnbauförde-rungsdarlehen (auch wenn dies der Verkäufer im Rahmen der Subjektförderung aufgenommen hat) werden nicht mit dem Nominalbetrag, sondern mit einem entsprechend ab-gezinsten Wert angesetzt.

Wohnbauförderungsdarlehen können nur abgezinst werden, wenn diese vom Verkäufer überbunden werden. Bei einem Kauf von Neubauwohnungen ist dies nur der Fall, wenn die (gemeinnützigen) Wohnbaugesellschaften im Rahmen der Objektförderung die Darlehen an den Käufer weitergeben.

Bauherreneigenschaft: In der Praxis kommt es immer wieder zu Problemen, wer als Bau-herr angesehen wird. Ein Erwerber gilt nur dann als Bauherr, wenn er

auf die bauliche Gestaltung des Hauses entscheidend Einfluss nehmen kann
das Baurisiko zu tragen hat, d. h. gegenüber den Bauausführern unmittelbar berech-tigt und verpflichtet ist und
das finanzielle Risiko trägt.

Wenn kein Zusammenhang zwischen dem Verkäufer des Grundstückes und dem Errichter des Hauses/der Wohnung (z.B. Baumeister) besteht und die Werkaufträge zur Errich-tung vom Käufer des Grundstückes initiiert und unterschireben wurden, wird wohl die Bauherreneigenschaft beim Käufer liegen; die Grunderwerbsteuer fällt dann nur vom „nackten Grund und Boden“ an. (Das wird beim Einfamilienhausbau in der Regel der Fall sein). Wenn hingegen ein Grundstücksanteil mit einem fertigen Plan gekauft wird, ist von den gesamten Grund- und Baukosten die Grunderwerbsteuer zu bezahlen.

3.1.3. Höhe der Steuer

Allgemeiner Steuersatz --> 3,5%

Erwerb von Grundstücken durch den Ehegatten, einen
Elternteil, ein Kind, ein Enkelkind, ein Stiefkind, ein
Wahlkind oder ein Schwiegerkind des Übergebers --> 2,0%

Bei Aufteilung ehelichen Gebrauchsvermögens und
ehelicher Ersparnisse anlässlich der Scheidung,
Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe --> 2,0%

3.1.4. Rücktritt vom Vertrag und Stornierung der Steuer

Gemäß § 17 besteht die Möglichkeit, auf Antrag die Steuer nicht festzusetzen bzw. rückerstattet zu bekommen, wenn der Erwerbsvorgang innerhalb von drei Jahren seit Entstehen der Steuerschuld durch Rücktritt rückgängig gemacht wird. Der Rücktritt darf allerdings nicht nur der Form halber sein (z.B. Rücktritt zugunsten einer vom Käufer bestimmten oder ausgewählten Person). Ein Antrag auf Nichtfestsetzung kann aber auch erfolgen, wenn das Rechtsgeschäft ungültig ist oder die Vertragsbestimmungen nicht erfüllt wurden. Ein Antrag auf Abänderung der Steuer wegen geminderter Bemessungsgrundlage ist ei-gens einzubringen. Grundsätzlich ist die Steuer vom Erwerber des Grundstückes - sofern dies im Vertrag steht - zu tragen. Kann dieser aber nicht bezahlen, schuldet sie auch der Veräußerer.