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Zivil- und steuerrechtliche Aspekte von Grundstücksübertragungen
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| 15.07.2004 |
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| 1. ERWERB VON GRUNDSTÜCKEN |
Die folgenden Informationen sollen den Vertragsparteien eine Orientierung und Entscheidungshilfe bei so wichtigen Vorgängen, wie Kauf oder Schenkung einer Liegenschaft sein. Im Hinblick auf die vom Gesetzgeber im Rahmen des Budgetbegleitgesetzes 2001 (BGBl. Nr. 142/2001) beschlossene Verdreifachung der Einheitswerte für Zwecke der Grunderwerb-, Erbschafts- und Schenkungssteuer mit Wirkung ab dem 1.1.2001 und der Neubewertung der Renten ab dem 1.1.2004 (siehe BGBl. I Nr. 71/2003), soll der damit einhergehenden Nachfrage nach Informationen, nachgekommen werden. Obwohl für viele Verträge kein Notariatsakt vorgesehen ist und sachkundige Personen unter Zuhilfenahme von Musterverträgen prinzipiell selber die notwendigen Schritte unternehmen können, ist es doch in den meisten Fällen äußerst ratsam, entsprechende Fachleute (Rechtsanwälte, Notare) mit der Vertragsabfassung zu beauftragen. Weitergehende Informationen sowie Musterverträge finden sich in der einschlägigen Literatur oder auch im Internet, z. B. im österreichischen Amtshelfer help.gv.at
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1.1. VERTRAGSERRICHTUNG
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Grundsätzlich bestehen für Kauf- oder Schenkungsverträge über Liegenschaften keine eigenen Formvorschriften als Gültigkeitsvoraussetzung. Verträge kommen durch die
übereinstimmende Willenserklärung der Vertragsparteien zustande.
Sondervorschriften gibt es gemäß dem Notariatszwangsgesetz (NZwG) für verschiedene Verträge zwischen Ehegatten, Schenkungsverträgen ohne wirkliche Übergabe sowie bei Verträgen, die von Blinden oder Gehörlosen, die nicht lesen bzw. Sprachlosen, die nicht schreiben können, abgeschlossen werden.
Gemäß § 1 Abs. 1 lit. b NZwG unterliegen zwischen Ehegatten geschlossene Kauf-, Tausch-, Renten- und Darlehensverträge und Schuldbekenntnisse, welche von einem
Ehegatten dem anderen abgegeben werden, einem Notariatsakt. Reine Schenkungsverträge von Liegenschaften (ohne Gegenleistung) mit Übergabe sind nicht notariats-aktpflichtig.
Tipp: Unbedingt sollte im Vertrag die bereits erfolgte Übergabe angeführt sein. („Durch Begehung am ........... ist die Liegenschaft bereits übergeben worden“).
Hingegen sind Übergaben zwischen Ehegatten mit Übernahme von Darlehen oder Einräumung von Fruchtgenussrechten, sofern die Gegenleistung überwiegt, notariatsaktpflichtig.
Personen, die geschäftsunfähig sind, können keine wirksamen Verfügungen treffen. Bestehen Zweifel über die Geschäftsfähigkeit (z. B. Personen mit einer Behinderung), ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens anzuraten, da damit einer allfälligen späteren Vertragsanfechtung vorgebeugt werden kann.
Sicherheitshalber können sich
Interessierte aber auch an die jeweiligen Bezirksgerichte wenden, wo die Außerstreitabteilungen zuständig sind.
Der Eigentumserwerb erfolgt bei beweglichen Sachen mit Übergabe, bei Liegenschaften mit Eintragung in das Grundbuch. Diese Eintragung (Einverleibung) ist für den Eigentumserwerb zwingend notwendig, auch unter Ehegatten. Der Schenkungsvertrag kommt durch Willenseinigung von Geschenkgeber und Geschenknehmer zustande. Dadurch soll verhindert werden, dass jemandem gegen seinen Willen Zuwendungen gemacht werden. Schenkungen von Liegenschaften sind auch ohne Notariatsakt unter der Voraussetzung der Eintragung in das Grundbuch rechtswirksam.
In der Praxis kommt es oft zu gemischten Schenkungen: Diese liegen dann vor, wenn die Vertragsteile einen aus einem entgeltlichen und unentgeltlichen Element bestehenden Vertrag beschließen wollen. Entgeltliche Elemente sind z. B.: Übernahme von Schulden, Einräumung des Wohnungs- oder Fruchtgenussrechtes, Verpflichtung zur Entfertigung an die weichenden Geschwister usw.
Eine besondere Form liegt bei der Schenkung auf den Todesfall vor: Dies ist ein Vertrag unter Lebenden über eine Schenkung. Die Schenkung tritt mit dem Tod des Geschenkge-bers ein. Sie setzt zu ihrer Gültigkeit die Annahme des Geschenkgebers, auf den freien (willkürlichen) Widerruf der Schenkung zu verzichten und die Errichtung eines Notariatsaktes voraus.
Von einem Notariatsakt zu unterscheiden ist die Beglaubigung der Unterschriften: Ist der Vertrag errichtet, müssen die Unterschriften in jedem Fall beglaubigt werden. Dies kann vor einem Notar, einem Gericht oder einem Legalisator (Gemeinden) vollzogen werden.
Aufsandungserklärung: Mit dieser Erklärung erteilt der Verkäufer seine ausdrückliche Zu-stimmung, dass dem Erwerber das Eigentum einverleibt wird. Meist ist diese Erklärung im Vertrag eingebaut. |
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