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Der Mietvertrag
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Befristungsmöglichkeit im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes
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Eine gravierende Änderung ist mit der Wohnrechtsnovelle 2000 (WRN 2000, BGBl. I 36/2000, mit Wirksamkeit ab 1. Juli 2000) für befristete Mietverträge bei allen Mietverhältnissen (außer nach dem 1.1.2002 vorgenommene Vermietungen in "Ein- und Zweifamilienhäusern" - siehe dazu weiter unten) erfolgt. Demnach hat für ab 1. Juli 2000 abgeschlossene Mietverträge die Mindestvertragsdauer 3 Jahre (gesetzliche Untergrenze) zu betragen. Mietverträge können beliebig oft mit ein- und demselben Mieter verlängert werden, wobei die Mindestverlängerung wiederum 3 Jahre zu betragen hat. Ein Mietvertragsabschluß mit einer Vertragsdauer von unter 3 Jahren führt daher nach Ablauf der vereinbarten Dauer zu einem unbefristeten Mietverhältnis. Die nach altem Recht sogenannten "unerlaubten Kettenmietverträge" gibt es nicht mehr.
Eine gesetzliche Obergrenze (Höchstvertragsdauer) ist seit der WRN 2000 nicht mehr vorgesehen. Vermieter und Mieter können daher auch einen Mietvertrag mit einer Vertragsdauer von beispielsweise 5, 7 ½, 10, 12, 15 oder auch mehr Jahren abschließen. Dies gilt für alle Haupt- und Untermietverhältnisse.
Dem Mieter steht bei befristeten Mietverhältnissen über eine Wohnung nach einer Vertragsdauer von 1 Jahr das gesetzliche Recht zu, unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist jeweils zum Monatsletzten eines jeden Monats schriftlich zu kündigen. Dieses Kündigungsrecht des Mieters kann vertraglich nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden bzw. kann die Frist von drei Monaten nicht verlängert wohl aber verkürzt werden. Da das Kündigungsrecht des Mieters gesetzlich geregelt ist, braucht es im Mietvertrag auch nicht ausdrücklich vereinbart zu werden. Eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses ist aber jederzeit möglich, dies ohne Gericht.
Bei Verträgen auf unbestimmte Zeit ist sowohl die Kündigungsfrist des Mieters als auch die des Vermieters frei vereinbar. Sollte hinsichtlich der Kündigungsfrist keine Vereinbarung getroffen werden, ist eine Frist von einem Monat zu jedem Monatsletzten einzuhalten, wenn die Miete monatlich bezahlt wird. Wesentlich für den Vermieter ist jedenfalls, dass er nur nach den gesetzlichen Kündigungsgründen des § 30 MRG, die sehr beschränkt sind, kündigen kann.
Neu seit 1.10.2006:
Mietverträge auf bestimmte Zeit, die nach Ablauf der wirksam vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, gelten einmalig als auf drei Jahre erneuert; der Mieter hat jedoch jederzeit das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert. |
ACHTUNG:
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| Der Gesetzgeber schreibt für das rechtswirksame Zustandekommen einer Befristung im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ausdrücklich die Schriftform vor. Eine nicht schriftlich getroffene Befristungsvereinbarung führt automatisch zu einem unbefristeten Mietverhältnis. |
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