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Der Mietvertrag
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Gänzlicher Wegfall des Kündigungsschutzes bei unbefristeten Mietverhältnissen
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Für ab dem 1.1.2002 abgeschlossene unbefristete Mietverträge über Einfamilienhäusern beziehungsweise Wohnungen in Zweifamilienhäusern bedeutet dies, dass sie - wenn nichts anderes vereinbart wurde - auch seitens des Vermieters jederzeit, ohne Angabe eines Kündigungsgrundes aufgekündigt werden können. Einzige Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung ist demnach, die Einhaltung der vertraglich vereinbarten oder - wenn keine Vereinbarung getroffen wurde - gesetzlichen Kündigungsfrist, die bei monatlich zu bezahlendem Mietzins und damit im Regelfall lediglich einen Monat beträgt.
Im Interesse des Mieters sollten daher im Mietvertrag unbedingt Bestimmungen für einen entsprechenden Kündigungsschutz des Mieters aufgenommen werden. Ein solcher kann erreicht werden, indem die Vermieterseite auf das ihr gemäß § 1116 ABGB zustehende, ordentliche und grundlose Kündigungsrecht verzichtet, oder zumindest eine angemessen lange Kündigungsfrist der Vermieterseite vereinbart wird.
Ein annähernd der bisherigen Rechtslage entsprechender Kündigungsschutz wird erreicht, wenn im Mietvertrag vereinbart wird, dass eine Kündigung seitens des Vermieters nur nach Maßgabe der §§ 30 bis 33 MRG erfolgen kann. Nach § 30 MRG kann der Vermieter nur bei Vorliegen eines wichtigen Kündigungsgrundes (etwa qualifizierter Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch oder Eigenbedarf ) kündigen. Die §§ 32 und 33 MRG regeln weitere Besonderheiten der Aufkündigung, insbesondere wird |
- eine Eigenbedarfskündigung an eine Ersatzbeschaffung gebunden und eine diesbezügliche gerichtliche Überprüfung ermöglicht (§ 32 MRG),
- dem gekündigten Mieter die Möglichkeit gegeben, die Aufhebung einer an sich berechtigten Kündigung wegen Mietzinsrückstand zu erwirken, wenn er vor Schluss der mündlichen Verhandlung I. Instanz den gesamten geschuldeten Mietzins entrichtet und kein grobes Verschulden am Mietzinsrückstand zu verantworten hat (§ 33 MRG).
Ein der bisherigen Rechtslage entsprechender Räumungsschutz wird dadurch nicht erreicht.
Eine Änderung im Verhältnis zur bisherigen Rechtslage hat sich auch insofern ergeben, als der Käufer beziehungsweise Ersteher eines Ein- oder Zweifamilienhauses nunmehr die Möglichkeit hat, ein bestehendes Mietverhältnis zu kündigen, wenn das Bestandrecht nicht in die öffentlichen Bücher eingetragen ist (§§ 1120 und 1121 ABGB). Dies gilt für sämtliche ab 1.1.2002 abgeschlossene Mietverträge über Ein- und Zweifamilienhäuser, sohin auch für befristete Mietverträge, die an sich nur bei Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes vorzeitig auflösbar sind.
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