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Bedeutung der Wohnnutzfläche für die Gebührenbefreiung
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Viele Haus- und Wohnungseigentümer, die mit Wohnbauförderungsgeldern gebaut haben, können aufgrund der neuen Rechtslage von einer saftigen Vorschreibung der Pfandrechtsgebühren betroffen sein, wenn sie die Keller- und Dachbodenräume als Wohnraum nachträglich ausbauen und die tolerierten 130 qm Wohnnutzfläche überschreiten.
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Welche Gebühren fallen an?
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Erwirbt man eine Wohnung, hat man es neben der Grunderwerbsteuer grundsätzlich mit zwei Gebührenarten zu tun. Für die Eintragung des Eigentumsrechtes im Grundbuch ist neben der festen Pauschalgebühr von € 43,-- die prozentuelle Gebühr von 1% vom Kaufpreis samt Nebenkosten an das Grundbuchsgericht zu bezahlen. Hier gibt es keinerlei Ausnahmebestimmungen. Bei Erwerben von Wohnungen, die im Rahmen der Objektförderung durch das Land Tirol gefördert werden (Gemeinnützige Bauträger), wird die Bemessungsgrundlage insofern reduziert als die im Rahmen der Objektförderung überbundenen Darlehen nur mit einem abgezinsten Wert (das sind in der Regel 20% der Darlehen) angesetzt werden. Dadurch kommt es zu einer nicht unwesentlichen Begünstigung, die sowohl für die Grunderwerbsteuer als auch für die gerichtlichen Gebühren gilt.
Wird die Wohnung mit einem Darlehen der Wohnbauförderung und mit privaten Darlehen von Banken finanziert, verlangen die Darlehensgeber meist die Sicherstellung ihres Pfandrechtes im Grundbuch. Für diese Sicherstellung ist die so genannte Pfandrechtsgebühr zu bezahlen, diese beträgt neben der fixen Eintragungsgebühr von € 43,-- nochmals 1,2% des Darlehens inklusive den Nebenansprüchen. Die Größe der Wohnung darf seit dem 1.1.2002 höchstens 130 m² betragen. Leben mehr als fünf Personen im Haushalt, sind es wie bei der Wohnbauförderung höchstens 150 m².
Die zweite einschneidende Bestimmung, die mit Wirkung 1.1.2002 im Wohnbauförderungsgesetz (WFG) 1984 eingefügt wurde, betrifft den Umstand, dass die Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung fünf Jahre lang aufrechterhalten werden müssen. Strittig ist meist die Frage, ob Keller- und Dachbodenräumlichkeiten in die Nutzflächenberechnung mit einzubeziehen sind oder nicht. Diese Frage ist aber nicht anhand der Baupläne sondern aufgrund der tatsächlichen Ausstattung der Räumlichkeiten zu beurteilen (VwGH 24.1.2001, 2000/16/0009; VwGH 15.3.2001, 2000/16/0625). Wenn sich die Ausstattung im Zeitverlauf ändert, ist es von entscheidender Bedeutung, welcher Zeitpunkt für die Prüfung dieser Frage herangezogen wird. Bisher standen die Revisoren vor der Schwierigkeit, dass im Nachhinein kaum mehr geprüft werden konnte, ob zum Zeitpunkt der Eintragung Gebührenschuld angefallen ist oder angefallen wäre, ob z.B. der Keller tatsächlich nicht ausgebaut war. Nunmehr haben sie dazu fünf Jahre Zeit und man hört, dass einige Bauakten auf Vormerk angelegt seien. |
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